Die italienischen Steuern für Ihre Villa – wir kümmern uns darum.
Wenn Sie eine Villa in der Toskana besitzen und diese für Kurzaufenthalte vermieten, werden diese Einkünfte in Italien mit einem einheitlichen Pauschalsatz besteuert: 21 % auf Ihre erste Immobilie, 26 % ab der zweiten. Dieser Satz ersetzt die Einkommensteuer, regionale und kommunale Zuschläge sowie Stempelgebühren. MANERI übernimmt die Quellensteuerabführung, stellt Ihre jährliche Steuerbescheinigung aus und führt die Zahlung für Sie an die italienischen Behörden durch. Sie erhalten einen sauberen Nettobetrag und einen übersichtlichen Bericht, ganz gleich, ob Sie in Florenz, London, New York oder auf Malta leben.
- Als Kurzzeitmiete gilt jeder Mietvertrag mit einer Laufzeit von bis zu 30 Tagen.
- Die Pauschalsteuer (cedolare secca) beträgt 21 % auf Ihre erste Immobilie und 26 % ab der zweiten.
- Sie ersetzt die Einkommensteuer, regionale und kommunale Zusatzsteuern sowie die Registrierungs- und Stempelsteuer.
- Es gilt für die Bruttomiete: Es muss nichts berechnet oder abgezogen werden.
- Ab 2026 steht es für bis zu zwei Wohnungen pro Eigentümer und Jahr zur Verfügung.
- MANERI kümmert sich um die Quellensteuer, die Zahlung und Ihre jährliche Einkommensbescheinigung.
Ein einheitlicher Steuersatz statt einer Steuererklärung
Italien bietet privaten Eigentümern eine optionale pauschale Ersatzsteuer auf Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen an, die als „cedolare secca“ bekannt ist. Anstatt die Miete zu Ihren sonstigen Einkünften hinzuzurechnen und progressive Steuersätze (die bis zu 43 % betragen) zu zahlen, zahlen Sie einen festen Steuersatz auf die Miete selbst: 21 % auf die erste Immobilie, die Sie jedes Jahr angeben, und 26 % auf die zweite.
Der Steuersatz gilt für die Bruttomiete, ohne die bei der herkömmlichen Regelung üblichen Abzüge und Formalitäten. Er ersetzt die Einkommensteuer (IRPEF), die regionalen und kommunalen Zusatzsteuern sowie die Registrierungs- und Stempelsteuern, die andernfalls auf den Vertrag anfallen würden. Eine Zeile, eine Zahlung.
Die Zwei-Eigenschafts-Linie
Ab dem 1. Januar 2026 hat Italien die Definition eines privaten Vermieters eingeschränkt. Die Pauschalsteuer gilt nun nur noch, wenn Sie in einem Jahr nicht mehr als zwei Wohnungen zur Kurzzeitvermietung anbieten; zuvor lag die Obergrenze bei vier. Ab der dritten Immobilie wird die Tätigkeit als gewerblich eingestuft, was die Verpflichtung zur Beantragung einer Umsatzsteuer-Identifikationsnummer sowie andere Vorschriften nach sich zieht.
Bereits ab Ihrer allerersten Immobilie ist eine nationale Identifikationsnummer (CIN) erforderlich, und ab der dritten Immobilie gelten zusätzliche Genehmigungsvorschriften. Bei einer einzelnen, hochwertigen Villa spielt all dies keine Rolle. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, erarbeiten wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater die effizienteste Struktur, bevor Sie auch nur eine einzige Übernachtung inserieren.
Dein Zuhause ist woanders. Die Steuer ist hier.
Das ist die Frage, die uns am häufigsten gestellt wird. Da sich Ihre Villa in Italien befindet, werden die Mieteinnahmen in Italien besteuert, unabhängig davon, wo auf der Welt Sie leben. Das Gute daran: Als privater, nicht in Italien ansässiger Eigentümer können Sie in der Regel denselben Pauschalsatz anwenden und müssen sich nie selbst mit dem italienischen Steuersystem auseinandersetzen.
Möglicherweise verlangt Ihr Heimatland dennoch, dass Sie die dort erzielten Einkünfte angeben. Steuerabkommen sollen verhindern, dass Sie doppelt Steuern zahlen, und wir stimmen uns mit Ihrem eigenen Berater ab, damit alles reibungslos abläuft. MANERI ist dabei lediglich Ihre Schnittstelle zur italienischen Seite.
Rechnungen, Mehrwertsteuer, Buchhaltung
Die meisten Villenbesitzer vermieten als Privatpersonen, was bei weitem die einfachste Variante ist: keine Rechnungen, keine Mehrwertsteuer, keine Unternehmensbuchhaltung. Wenn die Vermietung zu einem Gewerbe wird (drei oder mehr Wohnungen oder ein hotelähnlicher Betrieb mit Serviceangebot), sieht die Sache anders aus.
| Privatbesitzer | Wirtschaft / Unternehmen | |
|---|---|---|
| Steuer auf die Miete | Unverändert bei 21 % / 26 % | Geschäftseinkommen, Umsatzsteuer-Identifikationsnummer erforderlich |
| Rechnungen | Einfache Quittung | Mehrwertsteuerrechnung erforderlich |
| Mehrwertsteuer (IVA) | Keine | Gilt für |
| Buchhaltung | Keine | Vollständige Unternehmensbuchhaltung |
| Am besten geeignet für | Eine oder zwei Villen | Portfolios und betreute Betriebe |
Die Verwaltungsgebühr von MANERI wird Ihnen inklusive Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt, und zwar als separate Position neben Ihren Mieteinnahmen. Alle Zahlen sind jederzeit einsehbar.
Die Villa gehört Ihnen. Wir kümmern uns um die Einhaltung der Vorschriften.
- Wir führen die Quellensteuer auf Ihre Mieteinnahmen ab und zahlen sie ein.
- Wir stellen Ihre jährliche „Certificazione Unica“, die offizielle Einkommensbescheinigung, aus.
- Wir kümmern uns um die F24-Zahlungen und alle Fristen.
- Wir registrieren und verwalten Ihre CIN und sorgen für die Einhaltung der lokalen Vorschriften.
- Wir stimmen uns direkt mit Ihrem italienischen Steuerberater ab oder vermitteln Ihnen einen.
- Sie erhalten eine übersichtliche Aufstellung: Bruttobetrag, Steuern, unser Honorar, Ihr Nettobetrag – Zeile für Zeile.
Sie müssen lediglich entscheiden, was Sie mit den Einnahmen machen möchten.
Klare Antworten
Muss ich in Italien Steuern zahlen, wenn ich meine Villa in der Toskana vermiete?
Ja. Einkünfte aus einer italienischen Immobilie werden in Italien besteuert, unabhängig davon, wo Sie wohnen. Bei Kurzaufenthalten zahlen die meisten Eigentümer einen Pauschalsatz von 21 % (bzw. 26 % ab der zweiten Immobilie), und MANERI übernimmt die Zahlung in Ihrem Namen.
Was ist „cedolare secca“?
Es handelt sich um Italiens freiwillige Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen. Sie ersetzt die progressive Einkommensteuer, Zusatzsteuern und Stempelgebühren durch einen einheitlichen Steuersatz auf die Miete: 21 % für die erste Immobilie, 26 % ab der zweiten.
Ich wohne nicht in Italien. Gelten diese Regeln trotzdem für mich?
Ja. Die Immobilie befindet sich in Italien, daher werden die Einkünfte in Italien besteuert. Als privater, nicht in Italien ansässiger Eigentümer können Sie in der Regel weiterhin den Pauschalsatz in Anspruch nehmen, und ein Steuerabkommen verhindert normalerweise, dass Sie in Ihrem Heimatland doppelt besteuert werden.
Muss ich Rechnungen ausstellen?
Als Privatperson: Nein. Eine einfache Quittung reicht aus, und es fällt keine Mehrwertsteuer an. Rechnungen und Mehrwertsteuer kommen nur dann zum Tragen, wenn Sie Ihre Vermietung gewerblich betreiben.
Wie viel von der Miete bleibt mir tatsächlich?
Bei einer privaten Vermietung behalten Sie die Miete abzüglich der Pauschalsteuer (21 % oder 26 %) und der Verwaltungsgebühr von MANERI. Alle Beträge sind in Ihrem Bericht Zeile für Zeile aufgeführt.
Was ist ein CIN?
Der „Codice Identificativo Nazionale“ ist Italiens nationale Identifikationsnummer für Kurzzeitvermietungen, die bereits ab Ihrer ersten Immobilie erforderlich ist. MANERI registriert und verwaltet diese Nummer für Sie.
Brauche ich einen italienischen Steuerberater?
Bei einer einzelnen, privat vermieteten Villa kann MANERI den gesamten Compliance-Prozess übernehmen. Sollte Ihre Situation komplexer sein, stimmen wir uns mit Ihrem Steuerberater ab oder vermitteln Ihnen einen vertrauenswürdigen Steuerberater.
Lassen Sie uns über Ihre Villa sprechen.
Sprechen Sie mit MANERIDiese Seite enthält allgemeine Informationen zur Besteuerung von Kurzzeitvermietungen in Italien und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die italienischen Steuervorschriften ändern sich; wir halten diese Seite auf dem neuesten Stand und überprüfen die Details für Ihre konkrete Situation, bevor Sie Ihre Unterkunft inserieren. Die Zahlen entsprechen den geltenden Vorschriften des Haushaltsgesetzes 2026 (Gesetz Nr. 199/2025).