Für Eigentümer · Steuern und Einhaltung gesetzlicher Vorschriften
Die italienischen Steuern für Ihre Villa – wir kümmern uns darum.
Wenn Sie eine Villa in der Toskana besitzen und diese für Kurzaufenthalte vermieten, werden diese Einkünfte in Italien mit einem einheitlichen Pauschalsatz besteuert: 21 % auf Ihre erste Immobilie, 26 % ab der zweiten. Dieser Satz ersetzt die Einkommensteuer, regionale und kommunale Zusatzsteuern sowie Stempelgebühren.
MANERI übernimmt die Quellensteuerabführung, stellt Ihre jährliche Steuerbescheinigung aus und führt den Betrag für Sie an die italienischen Behörden ab. Sie erhalten einen sauberen Nettobetrag und einen übersichtlichen Bericht, ganz gleich, ob Sie in Florenz, London, New York oder Malta wohnen.
Pauschalsteuer · Kurzzeitvermietungen
Eine Pauschale auf die Bruttomiete bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von bis zu 30 Tagen.
Zuletzt aktualisiert im Juli 2026 · Geltendegemäß dem Haushaltsgesetz 2026 (Gesetz Nr. 199/2025)
Auf einen Blick
- Als Kurzzeitmiete gilt jeder Mietvertrag mit einer Laufzeit von bis zu 30 Tagen.
- Die Pauschalsteuer (cedolare secca) beträgt 21 % auf Ihre erste Immobilie und 26 % ab der zweiten.
- Sie ersetzt die Einkommensteuer, regionale und kommunale Zusatzsteuern sowie die Registrierungs- und Stempelsteuer.
- Es gilt für die Bruttomiete: Es muss nichts berechnet oder abgezogen werden.
- Ab 2026 steht es für bis zu zwei Wohnungen pro Eigentümer und Jahr zur Verfügung.
- MANERI kümmert sich um die Quellensteuer, die Zahlung und Ihre jährliche Einkommensbescheinigung.
01DiePauschalsteuer
Ein einziger Steuersatz statt einer Steuererklärung.
Italien bietet privaten Eigentümern eine optionale pauschale Ersatzsteuer auf Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen an, die als „cedolare secca“ bekannt ist. Anstatt die Miete zu Ihren sonstigen Einkünften hinzuzurechnen und progressive Steuersätze (die bis zu 43 % betragen) zu zahlen, zahlen Sie einen festen Steuersatz auf die Miete selbst: 21 % auf die erste Immobilie, die Sie jedes Jahr angeben, und 26 % auf die zweite.
Der Steuersatz gilt für die Bruttomiete, ohne die bei der regulären Regelung üblichen Abzüge oder Formalitäten. Er ersetzt die Einkommensteuer (IRPEF), die regionalen und kommunalen Zusatzsteuern sowie die Registrierungs- und Stempelsteuern, die andernfalls auf den Vertrag anfallen würden.
21 % oder 26 %auf die Bruttomiete
Anstelle von
- Einkommensteuer (IRPEF)
- Regionaler Zuschlag
- Kommunaler Zuschlag
- Registrierungsgebühr
- Stempelsteuer
02Washat sich im Jahr 2026 geändert?
Die Zeile mit den beiden Objekten .
Ab dem 1. Januar 2026 hat Italien den Begriff des privaten Vermieters enger gefasst. Die Pauschalsteuer gilt nun nur noch, wenn Sie in einem Jahr nicht mehr als zwei Wohnungen zur Kurzzeitvermietung anbieten; zuvor lag die Obergrenze bei vier. Ab der dritten Immobilie wird die Tätigkeit als gewerblich eingestuft, was die Verpflichtung zur Beantragung einer Umsatzsteuer-Identifikationsnummer sowie die Anwendung anderer Vorschriften nach sich zieht.
Wohnungen zur Kurzzeitvermietung im selben Jahr
- 1Pauschalsteuer von 21 %CIN erforderlich
- 221 % beim ersten, 26 % beim zweitenCIN erforderlich
- 3+Als Unternehmen behandeltUmsatzsteuer-Identifikationsnummer, abweichende Vorschriften, zusätzliche Genehmigungen
Bis 2025 lag die Obergrenze bei vier.
Bereits ab Ihrer allerersten Immobilie ist eine nationale Identifikationsnummer (CIN) erforderlich, und ab der dritten Immobilie gelten zusätzliche Genehmigungsvorschriften. Bei einer einzelnen Villa spielt all dies keine Rolle. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, erarbeiten wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater die effizienteste Struktur, bevor Sie auch nur eine einzige Übernachtung inserieren.
Zugehöriger LeitfadenMietvorschriften in der Toskana: CIN, SPID, ISTAT und die Kurtaxe→03Lebenaußerhalb Italiens
Die Steuer wird in Italien gezahlt, unabhängig davon, wo Sie wohnen.
Das ist die Frage, die uns am häufigsten gestellt wird.
In Italien
Da sich Ihre Villa in Italien befindet, werden die Mieteinnahmen in Italien besteuert, unabhängig davon, wo auf der Welt Sie leben. Das Gute daran: Als privater, nicht in Italien ansässiger Eigentümer können Sie in der Regel denselben Pauschalsatz anwenden und müssen sich nie selbst mit dem italienischen Steuersystem auseinandersetzen.
In Ihrem Heimatland
Möglicherweise verlangt Ihr Heimatland dennoch, dass Sie die Einkünfte dort angeben. Steuerabkommen sollen verhindern, dass Sie doppelt Steuern zahlen, und wir stimmen uns mit Ihrem eigenen Berater ab, damit alles reibungslos abläuft. MANERI kümmert sich um die italienische Seite.
04Privatpersonoder Unternehmen
Rechnungen, Mehrwertsteuer, Buchhaltung.
Die meisten Villenbesitzer vermieten als Privatpersonen, was bei weitem die einfachste Variante ist: keine Rechnungen, keine Mehrwertsteuer, keine Unternehmensbuchhaltung. Wenn die Vermietung zu einem Gewerbe wird (drei oder mehr Wohnungen oder ein hotelähnlicher Betrieb mit Serviceangebot), sieht die Sache anders aus.
| Privatbesitzer Die meisten Eigentümer | Wirtschaft / Unternehmen | |
|---|---|---|
| Steuer auf die Miete | Privatbesitzer Wohnung21 % / 26 % | Geschäft / Unternehmen: Geschäftseinkommen, Umsatzsteuer-Identifikationsnummer erforderlich |
| Rechnungen | Privatverkäufer – EinfacherKaufbeleg | Geschäft / Unternehmen: Umsatzsteuerrechnung erforderlich |
| Mehrwertsteuer (IVA) | Privatbesitzer: Keine | Geschäft / Unternehmen– gilt für |
| Buchhaltung | Privatbesitzer: Keine | Wirtschaft / Unternehmen– Vollständige Unternehmensbuchhaltung |
| Am besten geeignet für | Privatbesitzer: Eineoder zwei Villen | Geschäft / Unternehmen: Portfolios und betreute Betriebe |
Die Verwaltungsgebühr von MANERI wird Ihnen inklusive Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt, und zwar als separate Position neben Ihren Mieteinnahmen. Alle Beträge sind in Ihrem Bericht ersichtlich.
05Unser Sortiment
Die Compliance-Arbeit, die wir für Sie leisten.
- Wir führen die Quellensteuer auf Ihre Mieteinnahmen ab und zahlen sie ein.
- Wir stellen Ihre jährliche „Certificazione Unica“, die offizielle Einkommensbescheinigung, aus.
- Wir kümmern uns um die F24-Zahlungen und alle Fristen.
- Wir registrieren und verwalten Ihre CIN und sorgen für die Einhaltung der lokalen Vorschriften.
- Wir stimmen uns direkt mit Ihrem italienischen Steuerberater ab oder vermitteln Ihnen einen.
- Sie erhalten eine übersichtliche Aufstellung: Bruttobetrag, Steuern, unser Honorar, Ihr Nettobetrag – Zeile für Zeile.
Ihr Bericht, Zeile für Zeile
- Bruttomiete
- Pauschalsteuer, 21 % oder 26 %
- Die MANERI-Verwaltungsgebühr wird separat in Rechnung gestellt, inklusive Mehrwertsteuer
- Ihr Nettobetrag
06 Fragen, die sich Eigentümer stellen
Klare Antworten.
Muss ich in Italien Steuern zahlen, wenn ich meine Villa in der Toskana vermiete?
Ja. Einkünfte aus einer italienischen Immobilie werden in Italien besteuert, unabhängig davon, wo Sie wohnen. Bei Kurzaufenthalten zahlen die meisten Eigentümer einen Pauschalsatz von 21 % (bzw. 26 % ab der zweiten Immobilie), und MANERI übernimmt die Zahlung in Ihrem Namen.
Was ist „cedolare secca“?
Es handelt sich um Italiens freiwillige Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen. Sie ersetzt die progressive Einkommensteuer, Zusatzsteuern und Stempelgebühren durch einen einheitlichen Steuersatz auf die Miete: 21 % für die erste Immobilie, 26 % ab der zweiten.
Ich wohne nicht in Italien. Gelten diese Regeln trotzdem für mich?
Ja. Die Immobilie befindet sich in Italien, daher werden die Einkünfte in Italien besteuert. Als privater, nicht in Italien ansässiger Eigentümer können Sie in der Regel weiterhin den Pauschalsatz in Anspruch nehmen, und ein Steuerabkommen verhindert normalerweise, dass Sie in Ihrem Heimatland doppelt besteuert werden.
Muss ich Rechnungen ausstellen?
Als Privatperson: Nein. Eine einfache Quittung reicht aus, und es fällt keine Mehrwertsteuer an. Rechnungen und Mehrwertsteuer kommen nur dann zum Tragen, wenn Sie Ihre Vermietung gewerblich betreiben.
Wie viel von der Miete bleibt mir tatsächlich?
Bei einer privaten Vermietung behalten Sie die Miete abzüglich der Pauschalsteuer (21 % oder 26 %) und der Verwaltungsgebühr von MANERI. Alle Beträge sind in Ihrem Bericht Zeile für Zeile aufgeführt.
Was ist ein CIN?
Der „Codice Identificativo Nazionale“ ist Italiens nationale Identifikationsnummer für Kurzzeitvermietungen, die bereits ab Ihrer ersten Immobilie erforderlich ist. MANERI registriert und verwaltet diese Nummer für Sie.
Weitere Informationen zu CIN, SPID, ISTAT und der Kurtaxe finden Sie in unserem Leitfaden zu den Mietbedingungen.
Brauche ich einen italienischen Steuerberater?
Bei einer einzelnen, privat vermieteten Villa kann MANERI den gesamten Compliance-Prozess übernehmen. Sollte Ihre Situation komplexer sein, stimmen wir uns mit Ihrem Steuerberater ab oder vermitteln Ihnen einen vertrauenswürdigen Steuerberater.
Weiterführende Literatur
Zuletzt aktualisiert · Juli 2026
Diese Seite enthält allgemeine Informationen zur Besteuerung von Kurzzeitvermietungen in Italien und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die italienischen Steuervorschriften ändern sich; wir halten diese Seite auf dem neuesten Stand und überprüfen die Details für Ihre konkrete Situation, bevor Sie Ihre Unterkunft inserieren. Die Zahlen entsprechen den geltenden Vorschriften des Haushaltsgesetzes 2026 (Gesetz Nr. 199/2025).
Ihre Villa
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Siehe auch: Mietvorschriften in der Toskana (CIN, SPID, ISTAT, Kurtaxe)
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