Vermietung einer Villa in der Toskana: Die Vorschriften für das Jahr 2026.

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Der CIN-Code

Jede Unterkunft in Italien, die an Touristen vermietet wird oder für Kurzaufenthalte genutzt wird, benötigt eine CIN (Codice Identificativo Nazionale), unabhängig davon, ob der Eigentümer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist. Diese wurde durch Artikel 13-ter des Gesetzesdekrets 145/2023 eingeführt und ist seit dem 1. Januar 2025 vorgeschrieben.

In der Toskana erhalten Sie zunächst die Regionalkennziffer aus der regionalen Registrierung (nächster Abschnitt). Anschließend melden Sie sich mit SPID oder CIE bei der Datenbank des Tourismusministeriums (BDSR) an, überprüfen die Daten und beantragen die CIN. In den FAQ des Ministeriums wird darum gebeten, dies innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Regionalcodes zu tun. Ausländische Eigentümer ohne SPID können beim Ministerium einen Benutzernamen und ein Passwort beantragen, und ein Bevollmächtigter kann mit einer unterzeichneten Vollmacht und einer Kopie des Ausweises des Eigentümers für diesen handeln.

Die CIN muss außerhalb des Gebäudes und in jedem Inserat angegeben werden, unabhängig davon, wo dieses veröffentlicht wird. Auch die Plattformen sind verpflichtet, diese Angabe zu machen, und Airbnb entfernt italienische Inserate, die keine CIN enthalten.

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Anmeldung in der Toskana

Die Vermietung von Ferienwohnungen in der Toskana unterliegt dem Regionalgesetz 61/2024, das das Gesetz 86/2016 abgelöst hat, sowie der dazugehörigen Verordnung aus dem Jahr 2025. Ein privater Eigentümer darf auf diese Weise bis zu zwei Wohnungen vermieten. Ab der dritten Wohnung verlangt die Region eine SCIA, wie bei einem gewerblichen Betrieb.

Seit dem 26. Juni 2026 wird der Beginn der Vermietung online über das regionale STAR-Portal an die SUAP Ihrer Gemeinde gemeldet, und zwar zeitgleich mit dem Beginn der Vermietung. Änderungen und Aussetzungen sind innerhalb von 15 Tagen, das Ende der Vermietung innerhalb von 30 Tagen zu melden, wobei pro Wohnung eine Meldung erfolgt.

Derzeit werden diese Angaben auch auf dem Selbstregistrierungsportal der Region abgefragt. In den meisten Provinzen, darunter auch Siena, handelt es sich bei diesem Portal um MOTouristOffice, und erst durch diese Registrierung erhalten Sie den Regionalcode, den Sie für die CIN benötigen. In der Stadt Florenz ist es das Portal für die Kurtaxe.

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SPID und digitale Identität

MOTouristOffice ist 2026 auf digitale Identitäten umgestiegen: Seit August funktionieren Anmeldungen mit SPID, CIE oder CNS, und die alten Passwörter werden ab Oktober 2026 nicht mehr akzeptiert. Der Eigentümer – also die Person, auf deren Namen die Immobilie eingetragen ist – muss sich mindestens einmal mit seiner eigenen digitalen Identität anmelden, um einen Verwalter zu benennen. Danach arbeitet der Verwalter mit seiner eigenen SPID.

Genau hier stoßen im Ausland lebende Fahrzeughalter auf Schwierigkeiten. Jeder von uns überprüfte SPID-Anbieter verlangt ein von einer italienischen Behörde ausgestelltes Ausweisdokument sowie die italienische Steuernummer. Die CIE (italienischer elektronischer Personalausweis) ist ausschließlich für Personen bestimmt, die in Italien als wohnhaft gemeldet sind. Bürger einiger EU-Länder verfügen über einen EU-weit anerkannten nationalen digitalen Ausweis (eIDAS), doch aus den regionalen Hinweisen geht nicht hervor, ob MOTouristOffice diesen akzeptiert.

Das italienische Steuerrecht selbst ist einfacher: Ein italienisches Konsulat kann diese Bescheinigung ausstellen, oder ein Bevollmächtigter kann sie für Sie bei einer Agenzia delle Entrate beantragen.

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Sicherheitsausrüstung

Das gleiche Gesetz, mit dem das CIN geschaffen wurde, schreibt vor, dass jede Kurzzeitvermietung – unabhängig davon, ob es sich um ein Gewerbe handelt oder nicht – über Folgendes verfügen muss:

• Funktionsfähige Gas- und Kohlenmonoxidmelder. Die Ausnahmeregelung des Ministeriums ist eng gefasst: Sie gilt nur für Häuser ohne Gasanschluss, in denen ein Gasleck mit Sicherheit ausgeschlossen ist.
• Tragbare Feuerlöscher mit einem Fassungsvermögen von mindestens 6 kg oder 6 Litern, mindestens einer pro 200 m² und mindestens einer pro Etage, die in betriebsbereitem Zustand gehalten werden.

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Gäste und die Polizei

Die Ausweisdokumente aller Gäste müssen überprüft und ihre Daten innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft über das Portal „Alloggiati Web“ an die Questura übermittelt werden. Kurzzeitvermietungen fallen seit 2018 unter diese Regelung (Artikel 109 des Gesetzes über die öffentliche Sicherheit). Der Eigentümer oder der Verwalter der Vermietung übermittelt die Daten unter Verwendung der von der örtlichen Questura ausgestellten Zugangsdaten. Die Nichtbeachtung dieser Vorschrift stellt eine Straftat dar.

Wie sieht es mit dem Selbst-Check-in aus?

Im November 2025 bestätigte der Consiglio di Stato, dass die Identität des Gastes persönlich anhand des Ausweises oder durch eine Live-Videoüberprüfung, die denselben Zweck erfüllt, überprüft werden muss. Es reicht nicht aus, ein Foto des Reisepasses zu erhalten und anschließend den Code für den Schlüsselkasten zu übermitteln. Ein toskanisches Verwaltungsgericht entschied im Jahr 2026 ebenso.

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ISTAT-Daten

Das Regionalgesetz 61/2024 verpflichtet Eigentümer von Ferienunterkünften, die Ankunft ihrer Gäste im regionalen Statistiksystem zu erfassen. In der Provinz Siena erfolgt dies über MOTouristOffice bis zum 5. des Folgemonats, auch in Monaten ohne Gäste. Im Großraum Florenz kommt ein anderes System namens Turismo5 zum Einsatz, bei dem eine ähnliche monatliche Frist gilt.

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Kurtaxe

Jede Gemeinde legt ihre eigene Kurtaxe (imposta di soggiorno) fest: den Satz pro Person und Nacht, die maximale Anzahl an Übernachtungen und die Personen, die davon befreit sind. Der Eigentümer oder Verwalter zieht die Kurtaxe von den Gästen ein, führt sie an die Gemeinde ab und trägt die rechtliche Verantwortung dafür. Wenn eine Plattform die Zahlung einzieht, ist diese Plattform für die betreffenden Aufenthalte verantwortlich.

Einmal im Jahr muss eine Steuererklärung bei der Agenzia delle Entrate eingereicht werden, und zwar bis zum 30. Juni für das Vorjahr. Bei Versäumnis dieser Frist fallen 100 % bis 200 % der fälligen Steuer an, zuzüglich 25 % auf die nicht gezahlte Steuer. Viele Gemeinden verlangen zudem regelmäßige Steuererklärungen über ihr eigenes Portal.

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Einkommensteuer

Mieteinnahmen aus einem Haus in Italien werden in Italien besteuert, unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Private Eigentümer können sich für die Pauschalsteuer „cedolare secca“ entscheiden: 21 % auf eine Immobilie ihrer Wahl, 26 % auf die übrigen. Ein Vermittler, der die Zahlungen der Gäste einzieht, behält 21 % ein und führt diesen Betrag als Vorauszahlung an das Finanzamt ab.

Ab 2026 darf ein privater Eigentümer höchstens zwei Wohnungen kurzfristig vermieten. Ab der dritten Wohnung gilt diese Tätigkeit als gewerblich, wofür eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer erforderlich ist. Eigentümer, die im Ausland leben, reichen weiterhin eine italienische Steuererklärung (Modello Redditi PF) unter Angabe ihres „Codice Fiscale“ ein.

Auf unserer Seite zu den italienischen Steuern für Villenbesitzer erläutern wir die steuerlichen Aspekte ausführlicher, auch in Bezug auf Eigentümer im Ausland und Unternehmen. Ihr Steuerberater sollte die für Sie richtige Struktur bestätigen.

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Lokale Grenzwerte und Ihr Gebäude

Das toskanische Recht erlaubt es Gemeinden mit hohem touristischem Druck sowie Provinzhauptstädten, bestimmte Zonen festzulegen, für jedes Haus eine fünfjährige Genehmigung zu verlangen und die Anzahl der Unterkünfte zu begrenzen. Florenz hat davon Gebrauch gemacht: In seiner UNESCO-geschützten Altstadt und seit Juni 2026 auch in weiteren Zonen sind neue Kurzzeitvermietungen nicht mehr erlaubt. Soweit uns bekannt ist, hat noch keine andere Gemeinde eine solche Regelung eingeführt, sodass dies für eine Villa auf dem Land heute selten ein Problem darstellt.

Bei Wohnungen in einer Eigentumswohnanlage kann ein ausdrückliches Verbot in der Hausordnung Kurzzeitvermietungen auch bei Vorliegen einer CIN weiterhin verhindern.